今世間を驚かせている話題の一つ[東京のマンション高すぎ問題]、今東京で働いている人たちが東京に住めず、電車から30分から１時間かけて田舎の戸建てや分譲マンションを買って住んでいるのが現状です。そんな今も上がり続ける東京の物価や地価はいつ収まっていくのでしょうか、
まず賃貸の場合の理想と現実
賃貸の場合
理想(一例)
都心部で働いている人たちという設定で行きます。
家から30分以内で住環境が良く、駅前にスーパーや日用品が買えるショップなんかがあって駅から徒歩10分圏内で１LDK、夫婦の2人家族だったら２LDK築年数10年という考え方で探すでしょう、、、
このような条件で探すと、吉祥寺、恵比寿、目黒、渋谷、中野なんかがあげられます。
渋谷だと1DKで20万～ 2DKで30万～
目黒だと1DKで17万～ 2DKで20万～
恵比寿だと1DKで18万～ 2DKで27万～
中野だと1DKで12万～ 2DKで16万～
吉祥寺だと1DKで10万～ 2DKで29万～
※時期で価格は変動します。
大体こんな感じです。
それなりの場所で人気の街を集めて調べた結果手取り一人暮らし50万あればこのエリアで十分暮らしていけますね。家族２～３人の世帯は収入合わせて80万は見積もった方がいいと思います。
しかし今の20代30代がそれができない世帯が大半を占めています。
現実
東京の平均年収が414万円、月収で換算すると35万円。この平均の年収を参考にしていきます。
まず所得税と住民税合わせて1年で32万500円かかります。月換算すると2万7000円かかってきます。
そのため手取りは月32万とします。
基本賃貸を借りる場合年収の3分の1と考えます。そのため現実的に月払える賃料は12万円前後となります。そう考えるとまず上記に記載したエリア条件ではなかなか見つかることはありません。
探してみるともちろん10万円以下で1DKのお部屋出てきますが駅から離れていたり築年数が経っているものや、目黒や渋谷といえど人気がないエリアを探していくといいお部屋もありますが、果たしてそこまでして都心に住む意味は何なのか、
勤務地から乗り換えなく電車一本で通勤できればという考えを持った人も多く、ゆとりのある平米数を求めるひとが増えています。
実際30平米で10万円以下だと足立区や江戸川区、板橋区、墨田区、練馬区、23区街が当てはまってきます。
東京を出て埼玉県大宮や、千葉県は最近街も整備されて人気が上がってきている地域があります。
そのような地域に多くの若い人たちがゆとりを求め引っ越していく傾向があります。
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分譲 戸建ての場合
理想
東京のタワーマンションで上層階！空気も良く晴れるととても気持ちがいい、東向きの部屋は朝日差しがガンガン入ってきて西の部屋では夕暮れを観ながらアフタヌーンを楽しめます。都心部のマンションでは夜景も綺麗ですし上層階に行けば行くほど空気も澄んでいます。
戸建てだったら世田谷区や杉並区、武蔵野市といった穏やかで住環境や治安が良い地区で静かに暮らしたい都心部のアクセスも良く休日の散歩は砧公園や井之頭公園なんかが良いですよね。自然と共存しながら生活を送れます。
東京のマンション価格は平均で7700万円、新築で1億２千万円にまで膨れ上がっています。※2023年時点で
大体7000万のローンを組むことになると
（例）20年返済で金利が1.2% だとすると大体月に32万8200円
30年返済で月23万1600円
35年返済で月20万4100円
1億円のローンを組むことになると
まず1億のローンを組む場合頭金が発生します。（頭金とは自己資金の一部を最初に払わなければいけない）
目安として1億のローンを組む場合年収は1500万円以上ないと厳しいかもしれません。
ちなみ中古マンションで平均平米数70にした時の港区は平均価格9950万円・渋谷区で8500万円・目黒区で7350万円・品川区で7100万円です。
戸建ては平均平米数を100にした時の平均価格は世田谷区で9660万円・杉並区で9550万円・武蔵都市で5980万円です。
現実
これも東京の平均年収と照らし合わせてみましょう。
年収414万円 月収35万円とします。
この年収の場合大体3000万前後のローンが妥当です。銀行によっては4000万弱までローンを組んでくれる場合はありますが平均的には3200万です。
そうなってくると都心部で新築はまず買えません。中古で探してみると、
マンションの場合、
築30年以上の物件や築年数がそれなりに新しくても20平米ほどの狭い部屋になってしまいます。平米数や築年数を考えた場合23区外にはなりますが3000万円代で良い物件沢山あります。だたタワーマンションになると厳しいかもしれません。
戸建ての場合、
まず土地で3000万は余裕でこえてくるので世田谷区や杉並区といった人気の高いエリアで探すこと今現状ほぼ不可能です。東京で3000万円代の物件を探すとなると、足立区、葛飾区、江戸川区といった外側の地域か、八王子市、町田市、などだと手が届きやすい物件があります。
東京は、コロナ明けから土地の値段や物価、マンション価格が上がっていています。実際都心部の住宅街の土地もここ2，3年で大きく上がっています。世田谷区の土地はここ3年で人気のエリアは坪単価100万円上がった地域も多々あり二子玉川にある高台の高級住宅街は坪単価500万円の土地や下北沢の高級住宅街代田で480万円、等々力で470万円と強気の値段で販売されています。そのため、現在の日本人は上場企業の社長でさえ手が出しにくいのが現状、
都心部のマンション価格上昇の考えられる理由
コロナ明け外国人が多く日本に訪れるようになったその理由の一つは円安だったからです。それに目が留まった人たちは日本で買いものをするようになり、インフラの整備された先進国として土地やマンションを買うようになったり投資目的で海外の人が買いと判断したため日本の土地は日本人が買えない間に需要が上がってしまったため今のような現象が起きていると考えられます。
アジアの中で治安が良くインフラが整っていてショッピングしやすい国はやはり東京なのです。だから中国人をはじめとする海外のお金持ちは日本が買い時で移住するものが増えている状況です。
しかしその反面、日本人の所得の低い人たちは物価や地価の上昇と円安の影響で大きな打撃を受けているのは事実。今後の政府の政策次第で変わっていくことを期待しましょう。
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